Las opciones de compra, venta o incluso arrendamiento de una propiedad comercial a menudo dependen del valor de tasación del edificio. Sin embargo, evaluar esto apropiadamente requiere hacer la tasación de un local comercial, algo que no es un asunto sencillo. Ya sea que se trate de un edificio de apartamentos, un complejo industrial, un centro comercial minorista o una estructura comercial ocupada por el propietario, las tasaciones comerciales implican generalmente consideraciones más subjetivas que las revisiones residenciales.
¿Por qué? Los valores comerciales a menudo dependen de elementos incontrolables como el precio de mercado actual por el que se alquilan los espacios. Además, los costos generales de mantenimiento pueden variar drásticamente de una industria a otra. Y luego, por supuesto, están cuestiones específicas como la presencia o no de competencia comercial directa en la zona y otros aspectos que aportan variables menos objetivas.
Valor de mercado del local
Al igual que con las tasaciones de bienes raíces residenciales, un componente principal del proceso de tasación de un local comercial es la inspección in situ. El tiempo para realizarla dependerá del tamaño y la complejidad de la propiedad. El tasador hace un recorrido completo de la propiedad, anotando cualquier detalle importante en su recorrido. Registran una lista de verificación de las características y servicios de la propiedad, su uso y mantenimiento típicos, y su estado.
Los tasadores también investigan los documentos oficiales del edificio y las escrituras de propiedad. También podrán evaluar la propiedad cuantificando ventas comparables en la historia reciente. Por último, redactan su informe en función de la información que han recopilado. Es probable que todo el proceso tarde varios días en finalizar, como ya se dijo esto dependerá de las características del local y el negocio a evaluar.
¿Qué tipos de tasaciones comerciales existen?
Hay tres métodos principales que se utilizan comúnmente para determinar el valor de mercado de un local comercial. Aquí están, enumerados en detalle.
Enfoque de comparación de ventas
Como sugiere su nombre, este enfoque se basa en la comparación de ventas similares. Es decir, el tasador compara los precios de venta de propiedades similares en la misma área de mercado para determinar el valor. Tendrán en cuenta las comodidades, el tamaño, la ubicación, la antigüedad, el estado, etc. de las propiedades para encontrar precios de venta comparables.
A este procedimiento también se denomina enfoque de datos de mercado y, generalmente, está considerado como un enfoque muy preciso. Es también un modo más objetivo de evaluar el potencial de la ubicación del local, ya que se compara con el valor de otros similares de su zona.
Enfoque de capitalización de ingresos
Este sistema basa el valor actual de una propiedad en los ingresos futuros que se espera que genere la propiedad. Los tasadores tienen en cuenta no solo los ingresos esperados, sino también los riesgos que entraña la consecución de estos ingresos. Luego, utilizan esta predicción como base de la estimación del valor actual de la propiedad.
A muchos propietarios les gusta este enfoque porque es muy similar, si no exactamente igual, a cuando una empresa calcula las proyecciones de ventas futuras. Este es el mismo tipo de predicciones precisas y confiables en las que las empresas basan todas sus estrategias comerciales.
Enfoque de costes
Este enfoque de evaluación no se usa de forma habitual. Este método de valoración considera el coste de reconstruir la estructura desde cero, tomando en cuenta el valor actual del terreno asociado, así como el material de construcción y otros costes que estarían asociados con el reemplazo de la estructura existente.
El enfoque de costes se aplica generalmente cuando los comparables apropiados son difíciles de localizar, como cuando la propiedad contiene mejoras relativamente únicas o especializadas, o cuando las estructuras mejoradas han agregado un valor sustancial al terreno subyacente.
Antigüedad del inmueble
Es obviamente un dato muy relevante. La antigüedad del inmueble marca su vida útil, y hace que sean más valorados los más modernos. Las reformas realizadas en el local aumentarán su valoración, aunque nunca serán equivalentes a la tasación de un local comercial en un nuevo edificio.
Tamaño del local
Sobre el tamaño del local comercial, lo que más importancia va a tener es el concepto de metros cuadrados rentables que combina los metros cuadrados útiles con las áreas comunes de las que se benefician los inquilinos, como escaleras, ascensores y accesos a otros servicios. Con esta metodología, se puede extrapolar el coste por metro cuadrado rentable, compararlo con el coste de arrendamiento promedio por metro cuadrado y hacer una evaluación del valor del edificio.
Otros factores
Las variables a tener en cuenta cuando se trata de poner en marcha un negocio son muy numerosas. Una de las más importantes que suele escapar a criterios objetivables es la ubicación del inmueble. No es lo mismo una calle en el centro de la ciudad que en las afueras, ni que el local esté en el frente de un edificio o escondido tras un pasillo. Las zonas bien comunicadas por transporte público o con zonas de aparcamiento cercanas ofrecerán un plus frente a otras que no dispongan de ellas… los profesionales con experiencia en la tasación, arquitectos o arquitectos técnicos, pueden evaluar muchas de esta variables en función de la situación urbanística y ofrecer una valoración óptima.